BAUX D'HABITATION: NOUVEL INDICE DE REVISION DES LOYERS
LOI N°2005-841 du 26 Juillet 2005
Assiette de l’Indice actuellement appliquée :
L’indice de révision des loyers, actuellement appliqué, est aligné sur l’évolution du Coût de la Construction : ICC-Indice du Coût de la Construction.
L’ICC est représentatif du prix de la construction des bâtiments neufs à usage d’habitation et prend en compte les évolutions du prix :
Assiette proposée pour le Nouvel Indice :
Le gouvernement a proposé d’asseoir, à parts égales, le nouvel indice de la révision des loyers sur trois indices existants :
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ICC: Indice du Coût de la Construction
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IPEA: Indice des Prix d’entretien et d’Amélioration qui mesure les travaux réalisés sur les habitations existantes
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IPC: Indice des Prix à la Consommation
L’Indice du Coût de la Construction a une base historique ancienne et avérée qui constitue un atout majeur de cet indice.
Toutefois, cet indice se réfère exclusivement au prix de la construction des bâtiments neufs et n’est donc pas représentatif des coûts supportés par le propriétaire et ceux répercutés auprès du locataire au cours de la vie de l’immeuble.
Il serait également intéressant de connaître le poids de chacun des composants de cet indice afin d’identifier si le caractère exogène de l’augmentation du prix des matériaux tel l’acier avec la demande de la Chine, la fabrication du ciment avec le prix du pétrole… est un facteur de hausse plus déterminant que celui du coût salarial ?
L’Indice des Prix d’Entretien et d’Amélioration est le contrepoint de l’ICC, puisqu’il mesure les travaux réalisés sur les habitations existantes. Cet indice reflète les dépenses payées par les propriétaires et leurs locataires pour la maintenance des logements, bien qu’il n’inclue pas les marchés de sous-traitance.
Etabli par le Ministère de l’Equipement, des Transports, de l’Aménagement du Territoire, du Tourisme et de la Mer, cet indice est peu connu et son historique limité donne peu d’expérience sur son évolution.
L’Indice des Prix à la Consommation n’a aucune relation avec les coûts de construction ni les coûts d’entretien et d’aménagement de l’habitation. Il se veut au plus proche de l’évolution du pouvoir d’achat global tant du propriétaire que du locataire.
Là aussi quelques précisions s’imposent : va-t-on considérer l’IPC des ménages ou l’IPC hors tabac des ménages ou l’IPC corrigé des variations saisonnières ?
LOI N°2005-841 du 26 Juillet 2005 relativeau développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale
Cette loi modifie l'indice de référence pour la révision annuelle des loyers des locaux d'habitation tel que prévu dans la loi du 6 Juillet 1989, dans les termes suivants:
"Les modalités de calcul...(de l'indice de référence pour la révision annuelle des loyers) sont fixées par Decret en Conseil d'Etat. Ces modalités de calcul s'appuient notamment sur l'évolution des prix à la consommation, du coût des travaux d'entretien et d'amélioration du logement à la charge des bailleurs et de l'indice du coût de la construction...(Ces dispositions) entrent en vigueur à compter du 1er Juillet 2006 et sont applicables aux contrats en cours."
Ce panachage d’indicateurs veut intégrer les paramètres de l’immobilier de l’ancien à ceux de l'immobilier du neuf, tout en liant l’évolution des loyers à l’évolution globale des prix.
Ainsi, en notre période faible inflation, le locataire bénéficiera donc d’une plus grande cohérence entre l’évolution des prix et de son loyer. Il est actuellement considéré que le pouvoir d’achat du Locataire n’est pas préservé puisque son loyer, qui représente un tiers de son budget, augmente de 4.5% alors que l'inflation s'élève à 1.5%.
A contrario, le Propriétaire pourra réaliser des travaux d’entretien et y faire participer financièrement le Locataire par le biais de ce nouvel indice.
Cette nouvelle loi fera t-elle pour autant l'objet d'un consensus?
N'aura t-elle que des effets positifs ou engendrera-t-elle des effets pervers? Comme par exemple, le risque d'accentuer la désaffection des investisseurs institutionnels pour l'immobilier d'habitation, réduire par conséquent le parc locatif alors même que l'objectif primordial de cette loi est de protéger la cohésion sociale?
Il est donc primordial que le Conseil d'Etat détermine avec discernement la pondération des différents indicateurs dans le nouvel indice de révision des loyers.
Suite à la prochaine étape...
Frédérique LACABANE, MRICS  
Liens directs concernant :
ICC Indice du Coût de la ConstructionICC Indice du Coût de la Construction
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_constr/indic_constr.asp
Rubrique : L’information rapide de l’ICC
IPEA Indice des Prix d’Entretien et d’Amélioration qui mesure les travaux réalisés sur les habitations existantes
Rubrique SES Infos rapides n°289 Mars 2005
IPC Indice des Prix à la Consommation
ICC Indice du Coût de la Construction
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